Ипотека стала недоступной. Объясняем, какие варианты остались у тех, кто не «вписывается» в льготу

Начало июля 2024 года только по погоде было жарким, рынок ипотеки напротив, внезапно оказался «заморожен». Часть льготных кредитных программ была трансформирована, другая – самая массовая под 8% годовых и вовсе отменена. С 1 июля реальность оказалась такой:

– 66% россиян решили подождать с покупкой квартиры, так как не имеют средств на рыночные кредиты, по которым ставка сейчас 19,46% годовых;

– застройщики за пять лет «взвинтили» цены на жилье в новостройках на 80% – до 153,8 тыс рублей за кв метр;

– некоторые банки предлагают «псевдольготные» кредитные программы, которые не сулят никакой выгоды.

Льготу отменили. Здравствуй, новая льгота

Льготная ипотека с господдержкой по ставке 8% была задумана как помощь многим секторам экономики с момента локдауна во время эпидемии COVID-19 в 2020 году. Однако после введения санкций в феврале 2022 года ее несколько раз продлевали. Наконец, ЦБ и Минфин поняли, какой «пузырь» надувается на рынке из-за разницы ставок по ипотекам и «ключа». Подробнее о том, как образовался перекос рынка «Суверенная экономика» писала в своем материале. 

Тем не менее, кроме массовой, в России существуют и адресные программы. Одна из них – для семей, которая действует с 2018 года. В рамках нее можно взять кредит на покупку квартиры в новостройке и дома с участком, на приобретение «вторички» в сельских поселениях в ДФО, а также рефинансировать действующий заем по ставке 6%. Официально она должна закончиться 1 июля 2024 года, но по поручению президента Владимира Путина ее продлили до 2030 года.

Программа по ставке 6% годовых будет распространяться на семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет включительно. Если в семье есть ребенок-инвалид, ограничение по возрасту не действует. Ипотеку также смогут взять семьи с двумя несовершеннолетними детьми (даже старше 6 лет), проживающие в малых городах (с численностью до 50 тысяч человек) или в регионах с низким объемом строительства. При рождении ребенка будет возможность рефинансировать ранее выданный кредит.

Первоначальный взнос – 20%, максимальный размер кредита в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге ограничат 12 млн рублей, в остальных регионах – 6 млн рублей.  Однако можно взять и больше «по семейной»: например, в Москве и Петербурге максимально возможный кредит – 30 млн рублей, но разница от официального лимита уже будет выдаваться по рыночной ставке банка. Получить «Семейную» можно будет только при отсутствии ранее выданной льготной ипотеки.

С одной стороны, ничего в новых параметрах не изменилось, что подтвердила ипотечный брокер, руководитель ипотечно-консультационного центра «Доступная ипотека» Елена Молокова.

«Мы вернулись к тем же условиям семейной ипотеки, которые были первично», – отметила эксперт.

Однако ситуация с ценами и экономикой изменилась кардинально.

Действия застройщиков

Они громко заявляют, что не будут снижать стоимость жилья. Например, Андрей Давыдов из строительной ГК «Самолет» пояснил, что в ближайшее время цены снижены не будут, поскольку у нас складывается «китайская модель» экономике в сфере недвижимости: застройщики возводят здания на кредитные деньги, которые выдаются под определенный процент. Если снижать цены на недвижимость, то выручка компаний упадет, а при разгоняющейся инфляции и росте себестоимости строительства, девелоперам будет сложно обслуживать банковские кредиты.  Поэтому в крупных городах они хотят сдерживать спрос, то есть не вводить в эксплуатацию построенное жилье. Так они планируют сохранить «ценник».

А теперь отдельно про ИЖС и «домик в деревне»

Девелоперы не скрывали, что после того, как льготная ипотека для всех закончится, следующим этапом интереса станет покупка или строительство своего дома вне города. И в условиях, когда у людей не будет денег на рыночные кредиты для покупки жилья в «миллионнике», ожидаемо они захотят пользоваться льготой для строительства дома в деревне. Застройщики уже готовы заработать и на этом сегменте, чтобы не снижать прибыль от простоя построенного жилья в городах.

Что делать?

Если взглянуть на ситуацию, кажется, что никто не виноват и все хотели как лучше: строительная отрасль одна из самых емких (то есть затрагивает и другие сегменты экономики). Ее поддержка должна обеспечить жильем население, которые не может купить квартиру по рыночным ценам. Но высокая ставка ЦБ, и отсюда разница между льготной ставкой и рыночной сделали свое дело: банки и застройщики получили прибыль от экстремально возросших цен на недвижимость. Правда население оказалось в кабале: более 60% заемщиков по ипотеке отдают на выплату кредитов свыше половины своего дохода.

По мнению ипотечного брокера Молоковой, паника из-за отмены льготной ипотеки под 8% не уместна: в ближайшем будущем это поможет, как минимум, сдерживать рост цен на недвижимость на рынке новостроек.  Правда рост цен наблюдается и на вторичном рынке.

«Поэтому если у человека есть потребность в покупке объекта недвижимости, то ограничивать себя нет никакого смысла, нужно действовать по ситуации, и если говорить про вторичный рынок, то у заемщика есть возможность в будущем рефинансировать свой кредит», – заявила эксперт.

Обычно после снижения «ключа» ЦБ, банки дают возможность своим клиентам реструктуризировать задолженность под более низкий процент.

Молокова напомнила, что у кредитных организаций есть программы, которые предполагают установление льготной процентной ставки на период строительства объекта недвижимости, что позволяет купить объект и определенный промежуток времени иметь комфортный платеж. Однако ЦБ за такой практикой уже наблюдает и считает ее не совсем честной для заемщика: банки и застройщики дают льготы при первых годах кредита, но при этом комиссии закладывают в стоимость жилья.

Пока ситуация с жильем еще не вызывает у государства желания как-то намеренно вмешиваться в ценообразование застройщиков. Мы не раз видели, когда при повышении стоимости бензина, или важных товаров и продуктов потребления, правительство выходило «на разговор» с основными участниками, чтобы урегулировать резкое повышение цен. Однако с «квадратными метрами» этого пока не происходит.

Поэтому тем, кто хочет жить отдельно, но не может позволить себе купить квартиру, стоит присмотреться к рынку съемного жилья: уже несколько лет складывается тенденция, когда ежемесячный платеж по ипотеке дороже аренды. В городах миллионниках разница может составлять двукратную сумму. Конечно, лучше иметь собственное жилье, но иногда стоит потерпеть и выбрать наилучшие варианты.