Новые стандарты качества отделки квартир значительно сократят количество судебных исков от дольщиков

Понятие «стандарт застройщика» появилось в Законе о долевом строительстве с 1 марта 2025 года. Оно означает право девелопера на отхождение от имеющегося ГОСТа при отделке квартир. Изменения вносятся в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Что изменится в Законе о долевом строительстве

Принятые поправки отменяют необходимость соблюдать требования техрегламентов и разрешают вносить в договор о долевом строительстве (ДДУ) условие о соответствии отделки стандарту застройщика. При этом в документе оговаривается, что требования к отделке не могут быть ниже минимума, установленного Минстроем. Например, полосы, пятна, подтеки, брызги, меление поверхности, следы от кисти или валика допускаются только при их неразличимости на общем фоне с расстояния не менее 2 м от поверхности при естественном или искусственном освещении.

Кроме того, по новым правилам сумма, которую может взыскать дольщик в случае несоответствия отделки квартиры стандартам застройщика, не может превышать 3% от цены договора. Раньше таких ограничений не было – взыскание определялось судом. Например, если покупателя не устроит качество отделки двухкомнатной квартиры в новостройке в Москве стоимостью ₽18 млн – он сможет получить компенсацию максимум в ₽540 тыс. Минимальный срок гарантии на отделку сократился с 3 лет до 1 года. При желании застройщика эти показатели могут увеличиваться.

Почему вводятся новые стандарты

Как рассказал Readovka заместитель генерального директора компании LBM-Development Владислав Эфрусси, принять такой закон пришлось из-за так называемого «покупательского терроризма». В судебной практике, по его словам, встречаются случаи, когда дольщики наживаются на судебных исках против строительных компаний.

По словам Эфрусси, с одной стороны, качество отделки может снизиться, но с другой – это вопрос репутации застройщика, особенно в коммерческой недвижимости, где конкуренция крайне высока. Поэтому такая подстраховка в первую очередь нужна застройщикам, предоставляющим жилье по реновации.

Как рассказали нам юристы из компании Mr.Nadzor, за последние 3 года исков действительно было много – только в их организации за 2024 год было подано порядка 200, но после 1 января 2025 количество исковых требований сильно сократилось. Раньше, по словам специалистов, застройщики никак не реагировали и не выходили на досудебное урегулирование, но полгода назад ситуация изменилась. Теперь после направления претензии девелоперы проверяют недостатки и дефекты, намного чаще предлагают досудебное урегулирование.

Досудебные иски действительно нередко играли на руку владельцам недвижимости. Например, если застройщик обанкротился до вступления исполнительного листа в силу, то получить компенсацию можно в 100% случаев. Процесс может длиться от 3-4 месяцев до 18–24 месяцев.

Как новые правила повлияют на дольщиков

Однако не все согласны с тем, что так называемый «покупательский терроризм» популярен среди дольщиков. Руководитель проектов компании по приемке квартир «Правильная новостройка» Алексей Саитгареев рассказал нам, что сокращение гарантийных сроков с 3 лет до 1 года снизит возможность получить компенсацию за некачественную отделку – а переделывать подобный ремонт иногда приходится почти с нуля. Например, по словам Саитгареева, некоторые застройщики позволяют себе отклонения по стенам в 6–8 мм, что не проходило бы по старому допуску, но будет проходить по новым стандартам.

Как заявил строительный эксперт, член реестра НОСТРОЙ, основатель компании Mr.Nadzor и владелец одного из крупнейших в России одноименного Telegram-канала Артем Зиборов, правками в законе «гайки подкрутят еще сильнее», что приведет к дефициту специалистов и юристов в области недвижимости. По словам Зиборова, клиенты уже сообщают ему о том, что некоторые юридические фирмы отказываются от своих обязательств и экстренно повышают проценты в одностороннем порядке, поскольку работать при новых условиях становится невыгодно – сумма компенсации в 3% слишком незначительна. А застройщик таким образом словно отстраняется от ответственности.

В настоящее время сложности возникают и с подачей исков – если квартира была принята уже в 2025 году, то подать досудебные иски сейчас нельзя. Кроме того, у девелопера есть 60 дней на устранение дефектов. Есть и другой вариант – взыскать средства с застройщика, но для этого нужны провести 2 экспертизы, сохранить чеки, договоры и совершать все операции по безналичному расчету.

Эксперт рассказал нам, что пока в судебной практике нет единого решения и относительно того, как поступать с квартирами, приемка которых началась в 2024 году – могут ли хозяева получить более 3% компенсации. Поэтому сейчас большинство застройщиков идут на досудебные урегулирования, количество подобных исков в целом сократилось, это напрямую связано с небольшим процентом компенсации.

Где новые стандарты уже начали действовать раньше срока

Застройщик ПИК анонсировал первую версию своих стандартов еще год назад, где требования к качеству ниже официальных регламентов. В конце 2024 компания выпустила новые стандарты, и теперь при отделке допускаются:

▪️ Остатки клея, трещины, сколы на плитке до 30% всей облицованной поверхности. Просвет до 4 см при контроле 2-метровой рейкой, а также отклонения швов от вертикали и горизонтали до 1 см на 1 м длины ряда;

▪️ Трещины, неровности, повреждения на поверхности, подтеки краски, пятна, непрокрашенные участки, полосы, брызги общей площадью до 50–60 кв см на 4 кв м отделочной поверхности. Разница в цвете допускается до 3 тонов;

▪️ Провисание натяжного потолка до 3 см на 1 м, или до 5 см на всю диагональ. Возможны также выпирания закладок, порезы и даже разрывы.

И это далеко не весь список.

В самом ПИК нам ответили, что вступающие в силу нормы позволяют устанавливать «характеристики качества отделочных работ», не связанных с безопасностью. В компании, как заявили в пресс-службе, при выборе этих характеристик будут исходить из класса строящегося жилья.

Но на деле застройщик уже показал качество новых стандартов во всей красе – как рассказала Readovka одна из собственниц квартиры от ПИК в ЖК «Руставели 14», хозяев любезно пригласили подписать акт приемки квартиры, где была затоплена одна из комнат. Под обоями красовалась плесень, а ламинат и плинтусы были вздуты. Утверждается, что это не единичный случай – такая проблема прослеживается по всему ЖК.

Как считает Зиборов, ПИК словно взял допустимые отклонения из заключений строительных экспертиз и судебных исков.

«И теперь в отделке допускается вообще все что угодно, о качестве тут речи не идет», – подчеркнул он.

Как на эти изменения реагирует рынок

В пресс-службе застройщика «ГК ТОЧНО» нам сообщили, что до июля 2024 года потребительский рынок недвижимости положительно реагировал на продажу жилья с базовым ремонтом – покупатели чаще приобретали квартиру с готовой отделкой. Но после завершения программы льготной ипотеки, а также из-за роста стоимости материалов и ремонтных услуг наблюдается снижение спроса на жилье с чистовой отделкой. По предположению компании, повышенный спрос на лоты с отделкой сохранится при покупке по программе семейной ипотеки.

Риелтор Мария Львова же считает, что изменения все же имеют негативную коннотацию, ведь «мы покупаем не джинсы, мы покупаем квартиру», а это большая ответственность со стороны застройщика любого сегмента. Сейчас многие из ее клиентов предпочитают сразу покупать квартиры с ремонтом.

По словам Зиборова, многие компании, которые помогали «выбивать» деньги из девелоперов, закрылись, а сами собственники перестали желать получения компенсации от застройщика и самостоятельно исправляют минимальные дефекты. Большинство девелоперов ждут 1 марта, когда Минстрой пропишет минимальные требования по отделочным работам.

Однако ПИК уже довольно давно прописывает собственные СТО (стандарты организации) в договорах, несмотря на большое количество отклонений и отсутствие регистрации. Зиборов не исключает, что компания частично пролоббировала внесение этих изменений в законодательство, поскольку неоднократно говорила о большом количестве исков со стороны покупателей – на согласование новые СТО ПИК отправил как раз в декабре 2024 года.

По словам представителей команды Зиброва, помимо ПИК, ненадежными застройщиками они считают «Самолет», «А101». Порой в серьезную проблему могут вылиться даже самые незначительные, на первый взгляд, недочеты – к примеру, неработающие розетки или перебитый кабель. В таких случаях приходится скрывать всю стену. В свою очередь, серьезные проблемы в виде плесени могут вызвать негерметично примыкающие оконные блоки.

Скрытые повреждения очень распространены в квартирах с отделкой и white box – перебитые кабели, трассы кондиционирования, шурупы в трубах водоснабжения – их не всегда можно обнаружить при осмотре, они могут проявится через 1-2 месяца эксплуатации.

Что сулит рынку недвижимости вступление изменений в силу

Новые стандарты качества изменят правила игры на рынке долевого строительства. Теперь закон позволяет застройщикам устанавливать собственные нормы качества, которые, хотя и не могут быть ниже минимальных требований Минстроя, все же дают девелоперам больше свободы в определении допустимых отклонений. Одновременно с этим значительно сокращаются гарантии на отделку, а максимальная компенсация за некачественный ремонт ограничена 3% от стоимости квартиры. Это снижает риски застройщиков, но лишает дольщиков значительной части их прав, делая судебные разбирательства практически бессмысленными.

Фактически государство пытается сбалансировать систему: с одной стороны, защитить строительные компании от многомиллионных исков, а с другой – не допустить тотального падения качества жилья. Однако на практике уже заметны последствия: крупные застройщики, такие как ПИК, начали внедрять собственные стандарты, которые допускают значительные дефекты отделки. В перспективе можно ожидать дальнейшего сокращения числа судебных разбирательств и снижения доли чистовой отделки в новостройках, так как покупатели будут опасаться низкого качества ремонта. В то же время более жесткие стандарты Минстроя, которые должны быть разработаны в ближайшее время, могут сыграть роль «страховочного механизма» и не позволить рынку окончательно уйти в хаос. Пока что дольщикам остается надеяться либо на добросовестность застройщиков, либо на возможность досудебного урегулирования своих претензий.