Юридическая ловушка или выгодная сделка: продажи жилья с молотка выросли на 53%

По итогам второго квартала этого года число лотов, проданных с молотка, выросло на 53% по сравнению первым кварталом. Аналитики из портала «Все о стройке» отмечают положительную динамику и в годовом выражении (+13%) по сравнению с 2024. Вместе с тем эксперты констатируют, что нужно отдавать отчет, что зачастую с банкротных торгов продаются доли в квартирах. А это не жилье, а квадратные метры, в придачу к которым порой идут и судебные тяжбы, и другие обременения.

Рынок продажи недвижимости с молотка в России становится все более профессиональным. Если раньше, как утверждают опытные риелторы, в столице можно было купить квартиру или комнату со скидкой в 20-30%, то сейчас такие условия редко встретишь. При этом в регионах, в отличие от столицы, такие дисконты все еще норма.

«На сегодняшний день в Москве уже проблематично купить жилье с хорошей скидкой. Торги с молотка стали популярны, а, следовательно, выросла и конкуренция на фоне высокой стоимости на традиционных рынках недвижимости», – утверждает Сергий Селиванов, риелтор с 15-летним стажем.

Он также отмечает, что в случае, если вам в столице попался лот со скидкой более чем в 20%, то это верный признак «кота в мешке». Покупая долю, человек приобретает не метры, а готовый конфликт, предупреждает Светлана Опрышко, директор портала «Всеостройке.рф».

«Вы можете стать хозяином ⅓ или ½ доли по документам, но не сможете жить в квартире», – предостерегает эксперт.

Риелтор Сергей Селиванов добавляет, что существуют и более мрачные сценарии: «Квартиры могут дробить на несколько лотов в таких аукционах, и вы можете стать совладельцем одной из долей вместе с не очень добропорядочными людьми, которые создадут невыносимые условия для проживания, чтобы потом задешево выкупить все остальные доли». Но даже без самых негативных сценариев покупка недвижимости с молотка имеет достаточное количество подводных камней.

Юридические мины замедленного действия

Даже после того, как сделка была проведена и вы стали счастливым обладателем не доли, а целой квартиры, не стоит раньше времени праздновать. Самые опасные риски связаны с выселением прежних жильцов. Заместитель руководителя юридической фирмы «Двитекс» Игорь Меркулов дает неутешительный прогноз.

«В среднем в Москве судебный процесс по выселению (с учетом апелляции) занимает около года. После получения исполнительного листа на принудительное выселение нового собственника ожидает не менее сложный этап – работа с приставами… Итого примерно 1,5 года может потребоваться новому собственнику для получения доступа к приобретенной квартире», – констатирует юрист по недвижимости.

Профессиональные стратегии выживания

Опытные игроки выработали четкие методики проверки. Селиванов отмечает, что через экран вашего гаджета вы вряд ли сможете узнать всю информацию, несмотря на наличие детального описания, поэтому лучше всего самому прийти и посмотреть на лот. Желательно поговорить с соседями, если есть такая возможность. Порой почтовый ящик может сказать больше, чем отретушированные фотографии на сайте. Например, если он полон корреспонденции, то это может говорить о том, что в квартире либо долгое время никто не живет, либо есть проблемы с задолженностью. Перед участием в торгах стоит также обозначить себе предел суммы, которую вы готовы потратить сверх изначальной цены лота. Порой люди входят в кураж и из принципа переплачивают.

Скрытые финансовые риски

Что касается долгов, то здесь есть важный нюанс. Меркулов уточняет: «По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего собственника за оплату коммунальных услуг. Исключение – взносы на капитальный ремонт, которые закреплены за конкретной квартирой, и будут взысканы с действующего собственника за весь период». Риелтор добавляет, что скрытые затраты могут быть только для новичка. Профессиональные участники определяют дополнительные затраты практически сразу же.

Иллюзия выгоды и суровая реальность

Рынок банкротных торгов окончательно перешел в стадию зрелости, где больше нет места случайным участникам. Внешне привлекательные скидки в 20-30% на деле оборачиваются месяцами судебных тяжб, дополнительными расходами и нервным истощением. Как показывает практика, попытка сэкономить на покупке может привести к полуторагодовой борьбе за право просто войти в свою квартиру.

Эксперты единодушны: сегодня успех на торгах определяют не смелость и везение, а профессиональная подготовка, тщательный юридический анализ и готовность к длительным судебным процессам. Период легких денег безвозвратно ушел, уступив место эре профессионалов, где каждый шаг должен быть просчитан, а каждый риск – оценен.