Посредник или универсал: кого на самом деле нанимают россияне для сделок с жильем

Российский рынок риелторских услуг представляет собой самостоятельный и довольно крупный сегмент экономики. По итогам 2024 года его объем составил порядка 410 млрд рублей. В этой сфере заняты около 500 тыс риелторов, причем 76% из них ведут частную практику, а 43% – зарегистрированы как самозанятые. Однако профессия по-прежнему остается без четкого правого статуса. Об этом в авторской колонке для «Суверенной экономики» рассказала заведующая лабораторией доказательной регуляторики Центра доказательной экспертизы Института Гайдара Любовь Филин.

Как отметила спикер, современная риелторская деятельность в России фактически развивается в двух моделях. Первая – это «универсальный консультант», когда специалист сопровождает сделку полностью: от поиска объекта до правовой экспертизы и оценки всех юридических рисков. Вторая – посредническая модель, где основная задача риелтора сводится к поиску контрагента, организации переговоров и заключению сделки, а юридическая проверка и оформление документов остаются за профильными юристами.

Как следует из результатов исследования Центра доказательной экспертизы Института Гайдара, российский рынок развивается преимущественно по посреднической модели. Почти все риелторы занимаются поиском объектов (99%), организацией показов (86%) и посредничеством при заключении договоров (78%). При этом полноценную юридическую экспертизу осуществляет существенно меньшая часть участников рынка – лишь 51%.

Филин подчеркнула, что многие сложности на практике возникают именно из-за смешения этих двух моделей. Судебная практика нередко исходит из того, что риелтор всегда должен выступать как универсальный консультант, отвечающий за все аспекты сделки, тогда как сама природа его деятельности зачастую носит посреднический характер. Поэтому сегодня, по мнению эксперта, все более актуальной становится дискуссия о формировании специальной договорной конструкции для риелторской деятельности, так называемого маклерского договора. Это позволило бы точнее определить правовую природу отношений между риелтором и клиентом, закрепить посреднический характер деятельности первого и четко распределить права, обязанности и ответственность сторон.

Колумнист напомнила, что с посредниками в сделках с недвижимостью российское гражданское общество было знакомо еще в дореволюционные времена: до 1917 года «фактических посредников» именовали маклерами. В СССР как сам рынок недвижимости, так и понимание природы маклерской деятельности ушли в прошлое.

По сути, речь идет о создании более понятных и прозрачных правил работы как для клиентов, так и для профессиональных участников рынка. Это особенно важно в условиях, когда действующие договорные конструкции – оказания услуг, агентирование или смешанные договоры – не всегда учитывают специфику именно посреднической риелторской деятельности, заключила эксперт.

Ранее Генпрокуратура захотела зарегулировать процесс оказания посреднических услуг в сфере сделок с недвижимостью. В частности, предлагалось установить обязательные требования к риелторам.